[스크랩] 농업보호구역 -펌

농업진흥지역 안의 농업보호구역 "땅"

정부가 2005년부터 농지법을 개정해 저수지 주변 등 농업보호구역 내 설치할수 있는 시설 범위를 현행 `행위제한 열거`에서 `허용행위 열거` 방식으로 바꾸고 설치할 수 있는 시설의 종류도 대폭 늘리기로 하면서 수도권이나 대도시의 농업보호구역 땅이 관심의 대상이 되고 있습니다.

농업진흥지역 안의 농업보호구역은 비록 우량농지는 아니지만 농업용수 확보와 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위해 지정되는 지역을 말합니다. 때문에 농업보호구역은 농지 그 자체의 전용에 대해서는 농업진흥지역에 비해 관대한 편입니다.

쓰임새는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 계획관리지역과 매우 유사합니다. 현행법 상에 농업보호구역 내 농지에는 용수원 보호나 수질 보전에 지장이 없을 경우 전원주택을 지을 수가 있습니다. 뿐만 아니라 생산관리지역에서 금지되고 있는 연면적 900평 미만의 휴게음식점이 이보다 규제가 더 강한 농업보호구역에서는 건축이 가능합니다.

농지법이 개정안이 시행되면 농업보호구역의 규제가 대폭 완화되면서 농업보호구역에 병원,학교, 농촌 휴양 및 관광시설 등이 들어설 수 있게 됩니다. 2004년 7월 정부가 농업시장 개방을 앞두고 효율적인 농지 관리를 위해 발표한 "중장기 농지제도 개선 시안"에 따르면 농업진흥지역 중 농업용수 확보와 수질 보전을 위해 지정된 농업보호구역에 농촌휴양 및 관광, 문화, 의료, 교육, 복지, 운동시설, 농산물 판매시설 등을 지을 수 있도록 했습니다. 농산물 판매시설도 설치할 수 있도록 할 방침입니다. 나아가서 펜션 등 농촌 실정에 맞는 숙박시설도 제한적으로 설치할 수 있도록 할 계획입니다.

농업보호구역은 대개 저수지나 하천 등을 끼고 있기 때문에 자연경관이 매우 아름답습니다. 전원주택은 물론 카페나 음식점 등의 용도로도 안성맞춤입니다. 현재 전국 농업진흥지역 내 농지 중 대략 17%가 농업보호구역으로 지정돼있습니다. 농업보호구역은 계획관리지역에 비해 규제가 비교적 까다로워 시세가 조금 낮게 형성되는 경우가 많습니다. 역으로 이 점이 오히려 장점으로 작용합니다.

창원이나 김해의 경우 전원주택용 자연녹지 임야가 보통 평당 40만-60만 원 정도입니다. 이에 비해 농업보호구역 내 농지는 평당 10만-20만 원 미만입니다. 창원 동읍 주남저수지 인근지역은 규제가 까다롭다는 점 때문에 시세가 낮게 형성돼 있지만 입지 선정만 잘한다면 성공적인 투자처가 될 수 있습니다.

유의점은 농업보호구역은 종전의 준농림지와 그 쓰임새가 비슷하기는 하지만 실제로 전원주택의 건축을 위한 농지전용이 비교적 자유로운 계획관리지역과는 약간의 차이가 있습니다. 농업보호구역에서는 농업용수의 보호에 지장이 없는 범위 내에서만 극히 예외적으로 전용이 허용됩니다.

이처럼 원칙적으로는 농업진흥구역 내에서 농지전용은 정책적으로 억제하고 있기 때문에 관련법 규정상 문이 열려 있다는 것만 믿고 덜컥 땅을 매입했다가가 낭패 보기 십상입니다. 따라서 매입 전에 반드시 해당 지자체 농지관리계와 같은 공신력 있는 부서에 해당 농지의 전용 가능 여부를 확인해야 합니다. 농업진흥지역 안에 위치해 있기 때문에 100%전용을 장담할 수가 없기 때문입니다.

농업보호구역 안에 전원주택용 땅을 매입하려면 가능한 저수지 상류쪽을 선택하는 것이 좋습니다. 하류 쪽은 심사규정이 까다로워 상류에 비해 토지전용이 어렵습니다.

출처 : 귀농을 꿈꾸는 사람들

글쓴이 : rich rich 원글보기

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